قانون ملكية الطوابق والشقق

قانون ملكية الطوابق والشقق

بسم الله الرحمن الرحيم

المملكة الأردنية الهاشمية

قانون ملكية الطوابق والشقق

رقم (25) لسنة 1968([1])

والقانون المعدل رقم (54) لسنة 1985([2])

والقانون المعدل رقم (5) لسنة 1990([3])

المادة (1) :

يسمى هذا القانون ( قانون ملكية الطوابق والشقق لسنة 1968 ) ويعمل به اعتباراً من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.

المادة (2) :

يكون للألفاظ والعبارات والتالية الواردة في هذا القانون المعاني المخصصة لها أدناه إلا إذا دلت القرينة على خلاف ذلك:

الشخص : كل شخص حقيقي أو معنوي، يحق له امتلاك الأموال غير المنقولة بمقتضى القوانين المرعية .

الشقة : وحدة سكنية مستقلة من طابق .

الطابق : وحدة سكنية أو أكثر في مستوى أفقي واحد .

البناية : طابق أو أكثر مقام على العقار المعد له .

القسم المشترك : أرض العقار، وأجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك أو أي جزء آخر يسجل بهذا الوصف، أو تقتضي طبيعية البناء أن يكون مشتركاً فيه وتشمل بوجه خاص ما يلي:

                   أ   - الأساسات والجدران الرئيسية .

                   ب - الجدران الفاصلة المشتركة، والجدران المعدة للمداخن ولحمل السقف .

                   ج - مجاري التهوية لبيوت الخلاء .

                   د  - ركائز السقوف، والقناطر والمداخل والسلالم وأقفاصها والممرات والدهاليز والمصاعد وغرف البوابين.

                  هـ - أجهزة التدفئة والتبريد وسائر أنواع الأنابيب والقساطل والمزاريب والمجاري والتركيبات والتمديدات المشتركة، كتجهيزات الإنارة والمياه وملحقاتها ألا ما كان منها داخل الطابق أو الشقة.

المادة (3) :

1 – لكل مالك أن يقيد لدى دائرة التسجيل كل طابق أو شقة من البناء المنشأ على عقاره كجزء مستقل يجوز التصرف به على هذا الوجه وتعتبر عندئذ ارض العقار وأجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك قسما مشتركاً لجميع أصحاب تلك الطوابق والشقق .

2 – يعطى هذا القسم المشترك رقماً خاصاً هو دوماً الرقم (1) ويقيد على الصفحة العقار لدى دائرة التسجيل، ويعطى كل طابق أو شقة مستقلة رقما متسلسلا اعتباراً من الرقم (2) وتتبع هذه الأرقام في جميع الحالات رقم العقار الأساسي فيعرف كل طابق أو شقة بهذا الرقم مضافاً إليه رقم الطابق أو الشقة الخاص وتنظم دائرة التسجيل صحيفة إضافية لكل طابق أو شقة تقيد عليها الحقوق العينية الخاصة بها .

3 – يعتبر كل طابق أو شقة مؤلفة من (2400) سهم .

4 – على طالب أو طالبي القيد، إذا تجاوز عدد الطوابق أو الشقق الأربعة أن يبرزوا لدائرة التسجيل نظاماً لإدارة البناء موافقاً لأحكام هذا القانون ومصدقاً من الكاتب العدل مع خرائط البناء لكل طابق أو شقة على حده لحفظها في ملف العقار وتربط نسخ منها مطابقة للأصل بكل سند ملكية يتعلق بالعقار، وإذا لم يتجاوز عدد الطوابق أو الشقق الأربعة فإن وضع ذلك النظام والخرائط لا يكون إلزامياً .

5 – يجوز إضافة طابق أو شقة على الأقل للقسم المشترك المنصوص عليه في الفقرة الثانية من المادة الثالثة وذلك عند قيده في سجلات دائرة التسجيل أو بقرار لاحق تتخذه الجمعية المنصوص عليها في المادة (12) من هذا القانون وبالأغلبية المذكورة في نظام إدارة البناء .

المادة (4) :

1 – لا يقبل القسم المشترك المشار إليه في المادة الثالثة القسمة الرضائية أو الجبرية ولا التصرف به أو ببعضه مستقلاً عن الطوابق والشقق إذ أن حق كل مالك فيه يتبع حكماً ملكية الشقق أو الطوابق ولا ينفصل عنها في جميع الحالات، غير أنه يحق للجمعية أن تقرر إفراز قسماً من العقار غير المبني والتصرف به مستقلاً وفقاً لأحكام نظام إدارة البناء.

2 – لا يقيد أي حق ارتفاق على القسم المشترك إلا بقرار تصدره الجمعية بأغلبية ثلاثة أرباع الأصوات على الأقل .

3 – تعتبر الجدران الفاصلة بين شقتين مشتركة بين مالكي هاتين الشقتين إذا لم تكن في عداد جدران القسم المشترك .

المادة (5) :

يحق لكل شخص أن يتملك طابقاً أو شقة واحدة في البناء المقيدة على الوجه المبين في المادة الثالثة أو أكثر من طابق أو شقة منه .

المادة (6) :

يحق لكل مالك ضمن شروط النظام المقدم لدائرة التسجيل أن يستعمل القسم المشترك فيما أعد له على أن لا يحول دون استعمال باقي المالكين ولا يجوز لأي مالك أن يقوم بأي عمل من شأنه أن يهدد سلامة البناء أو أن يغير في شكله أو مظهره الخارجي أو إضافة أية أبنية عليه، ولا يجوز إحداث أي تعديل في القسم المشترك حتى عند تجديد البناء أو في كل ما هو ضروري لتكوين وتناسق البناء وإن كان من الأجزاء غير المشتركة كأبواب المداخل والشبابيك والبلكونات وسواها إلا بقرار تصدره الجمعية بأغلبية ثلاثة أرباع الأصوات على الأقل .

المادة (7) :

على كل مالك أن يشترك في تكاليف حفظ القسم المشترك وصيانته وإدارته ويكون نصيبه من هذه التكاليف بنسبة قيمة ما يملك في العقار كما هو مبين في نظام إدارة البناء، وكل مالك يسبب زيادة في النفقات المشتركة يكون مسؤولاً عنها.

المادة (8) :

لكل شريك في طابق أو شقة حق الأفضلية لشراء الحصة الشائعة التي يراد بيعها بالتراضي من شخص غير شريك ولا ينشأ ذلك الحق إذا كان البيع بين الزوجين أو الأصول أو الفروع أو الأخوة أو الأخوات وفروعهم .

المادة (9) :

1 – يسقط حق الأفضلية إذا أبلغ البائع اسم المشتري وعنوانه وشروط البيع بواسطة الكاتب العدل إلى الشركاء في الشقة أو الطابق أو البناية ولم يقبلوا بهذه الشروط خلال خمسة أيام من تاريخ التبليغ .

2 – إذا قبل الشركاء الشروط المعروضة يجب عليهم إبلاغ ذلك إلى البائع بواسطة الكاتب العدل وتنفيذ الشروط في دوائر التسجيل خلال يومين اعتباراً من تاريخ تبليغ قبول العرض إلى البائع .

3 – حق الأفضلية لا يتجزأ، فلا يجوز استعماله أو إسقاطه إلا بكامله فإذا تعدد أصحاب حق الأفضلية استعمل كل واحد منه بنسبة الأسهم التي يملكها، و إذا أسقط أحدهم أو بعضهم حقه انتقل الحق إلى الباقين بالتساوي بالإضافة إلى سهام كل منهم، أما إذا تعدد المشترون فلأصحاب حق الأفضلية أن يمارسوا هذا الحق تجاه بعضهم أو جميعهم على الوجه المتقدم .

المادة (10) :

إذا ثبت أن الشراء تم بشروط أفضل من الشروط المبينة في الإشعار المرسل إلى أصحاب حق الأفضلية يكون البائع مسؤولاً تجاه هؤلاء بعطل وضرر يوازي على الأقل ربع قيمة المبيع وذلك دون حاجة إلى إنذار.

المادة (11) :

لا تطبق على العقارات المسجلة بمقتضى هذا القانون الأحكام المتعلقة بالشفعة وبحق الرجحان أو بأي حق آخر مماثل.

المادة (12) :

1 – إذا تجاوز عدد الطوابق أو الشقق الأربعة في الأبنية المقيدة وفقاً لأحكام هذا القانون فان أصحابها يشكلون حكماً جمعية فيما بينهم لإدارة العقار المشترك ويكون لهذه الجمعية الشخصية المعنوية ويمثلها أمام القضاء أو أمام أي جهة أخرى المدير الذي يعين وفق أحكام نظام إدارة البناء .

2 – إذا أضاف المالكون إلى القسم المشترك طابقاً أو شقة أو أكثر وفقاً لأحكام الفقرة الخامسة من المادة الثالثة من هذا القانون، فإنه يحق لمدير الجمعية تأجير ذلك العقار أو الشقة وقبض بدل الإيجار وصرفه في سبيل إدارة العقار المشترك لحساب جميع المالكين .

المادة (13) :

تخضع الجمعية للنظام المشار إليه في الفقرة الرابعة من المادة الثالثة من هذا القانون.

المادة (14) :

يوضع ذلك النظام لتأمين حسن الانتفاع بالعقار المشترك وحسن إدارته وكيفية أداء الحساب سنوياً إلى الأعضاء.

المادة (15) :

يتضمن ذلك النظام الأمور التالية دون حصر أو تحديد:

1 – تحديد القسم المشترك من العقار وكل طابق أو شقة بالتفصيل .

2 – قيمة كل طابق أو شقة بالنسبة لقيمة مجموع الطوابق أو الشقق .

3 – التعديلات الداخلية التي يجوز لكل مالك أن يجريها في الطابق أو الشقة العائدة له وبيان شروط إجراء هذه التعديلات .

4 – الأعمال والتركيبات التي لا يجوز لكل مالك أن يقوم بها .

5 – شروط استعمال القسم المشترك من العقار أو البعض منه .

6 – شروط ضمان العقار ضد الحريق وغيره من الأخطار وتحديد الأعباء المشتركة والالتزامات المتبادلة وتوزيعها بين المالكين بنسبة حصصهم .

7 – شروط إدارة العقار من قبل جمعية إدارة المالكين وبيان كيفية تعيين المدير وعزله وبيان واجباته وحقوقه وبيان حق الجمعية بإجراء بعض الأعمال والإضافة للقسم المشترك التي تزيد في قيمة العقار كله أو بعضه على نفقة جميع الشركاء على أساس ما تضعه الجمعية من شروط على الشركاء أو على بعضهم لمصلحة البعض الآخر .

8 – بيان واجبات وحقوق كل مالك لحضور جلسات الجمعية العادية وغير العادية وطريقة دعوتها إليها وشروط تمثيل البعض الآخر وبيان النصاب الواجب حصوله لانعقاد الجلسات بصورة قانونية مرة بعد مرة وبيان أغلبية الأصوات اللازمة لاتخاذ مختلف القرارات على أن يمثل أصحاب كل طابق أو شقة بصاحب النصيب الأكبر فيها وعند تساوي الأنصبة بأكبرهم سناً وعلى أن لا يكون لكل صاحب طابق أو شقة عدد من الأصوات يوازي قيمة ما يملك كما هو مبين في نظام إدارة البناء المبرز إلى دائرة التسجيل .

9 – بيان كيفية مسك حسابات الإدارة وتقديمها إلى أعضاء الجمعية وتدقيقها وتسديدها سنوياً.

10 – بيان طريقة فصل الخلافات الممكن حصولها بين أصحاب الطوابق أو الشقق أو بينهم وبين مدير الجمعية .

11 – بيان شروط تمثيل الجمعية أمام المحاكم والدوائر وتجاه الغير .

12 – الأصول الواجب اتباعها لتعديل نظام إدارة البناء على أن تبرز التعديلات مصدقة من الكاتب العدل إلى دائرة التسجيل لضمها لملف العقار تحت طائلة بطلانها حتى بين أصحاب العلاقة .

المادة (16) :

إذا لم يدفع المالك حصته من النفقات المشتركة أو لم يف بالتزاماته وتعهداته تجاه جمعية المالكين رغم الإنذار الموجه إليه بواسطة الكاتب العدل يعتبر الإنذار المذكور بمثابة سند خطي يحق لمدير الجمعية بعد مرور (15) يوماً على تاريخ تبليغ الإنذار أن يراجع دائرة الإجراء ويطلب تحصيل تلك النفقات من ذلك المالك وفقاً لأحكام قانون الإجراء .

المادة (17) :

إذا هلك البناء بحريق أو بسبب آخر على أصحابه أن يلتزموا من حيث إعادة تشييده بما تقرره الجمعية بأغلبية ثلاثة أرباع الأصوات على الأقل فإذا قررت الجمعية تجديد البناء خصص ما قد يستحق من تعويض بسبب هلاك البناء لأعمال التجديد وإذا رفض أحد المالكين الإذعان لقرار الجمعية فإنه يكون ملزماً ببيع حقوقه لباقي المالكين أو بعضهم بالثمن الذي تقرره المحكمة المختصة بناءً على طلب يقدمه مدير الجمعية ينظر فيه بصفة الاستعجال .

المادة (18) :

كل قرض تمنحه جمعية المالكين أو بعض أصحاب الطوابق أو الشقق إلى البعض الآخر لتمكينه من القيام بالتزاماته يكون مضموناً بامتياز على ما يملكه في العقار وعلى حقه في القسم المشترك من العقار ويسجل هذا الامتياز في سجل دائرة التسجيل وتحسب مرتبته من يوم تسجيله .

المادة (19) :

يستوفى رسم قدره واحد بالألف من قيمة العقار إذا أراد أصحاب البناء المسجل لدى دائرة التسجيل قيده وفقاً لأحكام هذا القانون ولا يستوفى إلا رسم الإنشاءات الجديدة إذا طلب أصحاب البناء قيد الإنشاءات أو الطوابق أو الشقق في آن واحد .

المادة (20) :

أ – على الرغم مما ورد في هذا القانون أو في أي تشريع آخر يكون الاتفاق الذي يتعهد قيه شخصان متعاقدان أو أكثر بإبرام عقد في المستقبل يبيع بموجبه أحدهما للآخر شقة أو طابقاً أو بناية لم يباشر بإنشائها أو كانت تحت الإنشاء عند الاتفاق على أرض تمت التسوية فيها اتفاقاً قانونياً وملزماً للمتعاقدين، في حالة توثيقه لدى مديرية تسجيل الأراضي المختصة ويجب أن يتضمن هذا الاتفاق تحديد مدة لنفاذه ووصفاً للعقار المراد بيعه والثمن المتفق عليه .

ب – لا يجوز إجراء أي معاملة تسجيل على تلك الأرض أو الشقة أو الطابق أو البناية موضوع الاتفاق إلا بموافقة المتعاقدين.

ج – بعد تنفيذ الاتفاق (عقد الوعد بالبيع) وفقاً للشروط المتفق عليها يتم نقل ملكية العقار موضوع الاتفاق بناء على طلب من المتعاقدين بعد استيفاء الرسوم القانونية المقررة .

د – يعود الفصل في أي نزاع يتعلق بالاختلاف حول شروط العقد أو تنفيذه للمحاكم النظامية المختصة.

هـ يستوفي رسم مقداره خمسة دنانير مهما كانت قيمة العقار عند توثيق الاتفاق لدى مديرية تسجيل الأراضي المختصة.

المادة (21) :

أ – تعتبر عقود بيع الشقق والأبنية بالتقسيط عقوداً قانونية وملزمة للمتعاقدين في حالة توثيقها لدى مديرية تسجيل الأراضي المختصة على أن يتضمن العقد وصفا للشقة أو البناية المراد بيعها والثمن المتفق عليه وفق نموذج موحد تضعه دائرة الأرضي والمساحة خلال شهر من نفاذ هذا القانون، ويستوفى رسم مقداره عشرة دنانير مقابل التوثيق .

ب – بعد تنفيذ عقد البيع وفقاً للشروط المتفق عليها يتم نقل ملكية الشقة أو البناية موضوع العقد بناءً على طلب المتعاقدين بعد استيفاء الرسوم القانونية المقررة .

ج – يعود الفصل في أي نزاع يتعلق بالاختلاف حول شروط العقد أو تنفيذه للمحاكم النظامية المختصة، بما في ذلك إصدار القرار بالطلب إلى مدير التسجيل المختص بتسجيل الشقة أو البناية باسم المشتري.

المادة (22) :

تلغى أحكام أي تشريع آخر إلى المدى الذي تتعارض فيه مع أحكام هذا القانون .

المادة (23) :

رئيس الوزراء والوزراء المختصون مكلفون بتنفيذ أحكام هذا القانون .

                                                                   الحسـين بن طلال 

                                                              25/03/1968م


                                                                    الحسين بن طلال

                                                                   18/03/1990م

([1]) المنشور على الصفحة (566) من عدد الجريدة الرسمية رقم (2089) الصادر بتاريخ 16/04/1968م، ويعمل به اعتباراً من 16/04/1968م.

([2]) المنشور على الصفحة (1339) من عدد الجريدة الرسمية رقم (3340) الصادر بتاريخ 17/09/1985م، ويعمل به اعتباراً من 17/09/1985م.

([3]) المنشور على الصفحة (702) من عدد الجريدة الرسمية رقم (3689) الصادر بتاريخ 16/04/1990م، ويعمل به اعتباراً من 16/04/1990م.