بشأن السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي

قرار المجلس التنفيذي رقم (6) لسنة 2010 باعتماد اللائحة التنفيذية للقانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي

نحن حمدان بن محمد بن راشد آل مكتوم ولي عهد دبي رئيس المجلس التنفيذي ،
بعد الاطلاع على القانون رقم (3) لسنة 2003 بشأن إنشاء المجلس التنفيذيلإمارة دبي ،
وعلى القانون رقم (7) لسنة 1997 بشأن رسوم تسجيل الأراضي في إمارةدبي وتعديلاته ،
وعلى القانون رقم (7) لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارةدبي ،
وعلى القانون رقم (8) لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري فيإمارة دبي ،
وعلى القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئيفي إمارة دبي وتعديلاته ،
ويـُشار إليه فيما لعـد بـ ” القانون ” ،
وعلىاللائحة رقم (85) لسنة 2006 بشأن تنظيم سجل الوسطاء العقاريين ( انظر ، محامي متتخصص عقاري أردني  )  في إمارة دبي ،

نصـــــــــــــــــــــــــــــدر القرار التالي :

المادة (1)

يكون للكلمات والعبارات الواردة في هذا القرار ذات المعاني المحددة لكل منها في القانون .

المادة (2)

يعتبر تقديم المطور الرئيسي أو الفرعي طلب تسجيل التصرف القانوني المتعلق بالوحدة العقارية لدى الدائرة خلال المدة المنصوص عليها في الفقرة (2) من المادة (3) من القانون ، التزاما منه بهذه المدة ، حتى وإن لم تقم الدائرة بإتمام إجراءات التسجيل خلال تلك المدة .

المادة (3)

في حال قيام المطور الرئيسي أو الفرعي بتقديم طلب تسجيل التصرف القانوني الوارد على الوحدة العقارية بعد فوات المدة المنصوص عليها في الفقرة (2) مـن المادة (3) مـن القانون ، فإنه يجب على الدائرة في هـذه الحالة إتباع ما يأتي :
1- تسجيل التصرف القانوني في السجل العقاري المبدئي .
2- فرض غرامة مالية على المطور مقدارها ( 10000درهم ) عشرة آلاف درهم .

المادة (4)

لا يجوز للمطور الرئيسي أو الفرعي البدء في تنفيذ المشروع أو بيع وحداته على الخارطـة إلا في حـال توفر مـا يلـي :
1- استلام الأرض والحصول على شهادة علائمها .
2- أن تكون لديه السيطرة الفعلية على الأرض التي سيقام عليها المشروع .
3- الحصول علىالموافقات اللازمة من الجهات المختصة للبدء بتنفيذ المشروع .

المادة (5)

1- على الدائرة سواء مـنتلقاء نفسها أو بناء على طلب ذوي الشأن أن تضـع قيداً على الصحيفة العقـارية للأرض التي سيقام عليها مشروع عقاري ، وذلك بمـا يفيـد أنه مشروع تطـويري خاضـع لأحكـام القانون .
2- تقـوم الدائرة بإزالة القيد المشار إليه في الفقــرةالسابقة ، بعـد الانتهاء مـن تنفيـذ المشــروع العقــاري وتسجيل وحـداته بأسماء المشـترين في السجل العقـاري ، أو بسبب إلغاء المشــروع لأي سبب مـن الأسباب المنصوص عليها في المادة (23) من هذا القــرار .

المادة (6)

يتم تقـديم طلب تسجيل الوحـدة العقـارية في السجل العقـاري المبدئي وفقـا للنموذج الإلكـتروني أو الورقي المعتمـدين لـدى الـدائرة معـززاً بالوثائق والمستندات المحـددة من قبلهـا في هـذا الشأن .

المادة (7)

(1) لا يجوز للمطـور الرئيسي أو الفـرعي عند اكتمال المشـروع العقـاري وحصـوله على شهـادة الإنجــاز مـن الجهات المختصة الامتناع عن تسليم أو تسجيل الوحـدة العقارية باسم المشتري في السجل العقاري ، طالمــا أن المشتري قد أوفى بكافة التزاماته التعاقدية ، حتى ولو ترتب للمطور في ذمة المشتري أية التزامات مالية أخرى غير ناشئة عن عقد بيع الوحدة العقارية .
(2) يشمل التزام المطور الرئيسي أو الفـرعي بتسجيل الوحـدةالعقارية وكافة المرافـق المخصصة لهـا كمواقف السيارات باسم المشتري .
(3) في حال امتناع المطور الرئيسي أو الفرعي عن تسجيل الوحدة العقارية باسم المشتري لأيسبب كان على الرغــم من قيام المشتري بالوفاء بكافة التزاماته التعاقدية ، فإنه يجوز للدائرة بناء على طلب المشتري أو من تلقاء نفسها تسجيل الوحدة العقارية باسم المشتري في السجل العقاري .

المادة (8)

لا يجوز للمطور الرئيسي أو الفرعي أن يتقاضى من المشتري أية مبالغ مالية مهما كان سببها من المشتري نظير أي تصرف من التصرفات القانونية التي ترد على الوحدة العقارية من غير المبالغ التي تعتمدها الدائرة .

المادة (9)

يلتزم المطور الرئيسي أو الفرعي والمشتري بسداد رسوم تسجيل التصرفات القانونية التي ترد على الوحـدة العقارية وفقا للنسب المقررة على كل منهم بموجب التشريعات السارية ، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك .

ما هو تخصص المحامي 

المادة (10)

إذا رغب المطور الرئيسي أوالفرعي بتسويق مشروعه من خلال وسيط عقاري ، فإنه يجب عليه الالتزام بما يلي :
1- أن يكون المشروع المتعاقد علي تسويقه من خلال الوسيط العقاري مسجلا لدىالدائرة .
2- أن يتم التعاقد مع وسيط عقاري معتمد ومرخص وفقا للائحة رقم (85) لسنة 2006 بشأن تنظيم سجل الوسطاء العقاريين في إمارة دبي .
3- أن يتمتسجيل عقد تسويق المشروع من خلال الوسيط العقاري لدى الدائرة .

المادة (11)

يعتبر باطلاً كل تصرف قانوني يقوم بإبرامه المطور الرئيسي أو الفرعي أو الوسيط يتضمن بيع عقار أو وحدة عقارية على الخارطة قبل صدور الموافقة على إقامة المشروع من الجهات المختصة ، وتسجيله لدى الدائرة .

المادة (12)

إذا اتفق المطور الرئيسي أو الفرعي مع الوسيط على قيام الأخير بتسويق المشروع كليا أو جزئيا ، فإنه يجب على الوسيط إيداع ثمن بيع الوحدة العقارية التي توسط في بيعها في حساب ضمان المشروع ، ولا يجــــــــوز له إيداعه في حسابه الخاص أو خصم عمولته من الثمن قبل إيداعه في حساب الضمان ، ويقـع باطــلاً كل اتفاق يقضي بخلاف ذلك .

المادة (13)

1- اعتباراً من تاريخالعمل بهذا القرار ، تعتبر المساحة الصافية هي المعتبرة لغايات القيد في السجل العقاري ويتم احتساب هذه المساحة وفقـا لما تحـدده الدائرة في هذا الشأن .
2- لا يعتد بالزيادة التي تتحقق في المساحة الصافية للوحدة العقارية المباعة ، ولايجوز للمطور المطالبة بقيمة تلك الزيادة ، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك .
3- يلتزم المطور بتعويض المشتري عن التغيير في مساحة الوحدة العقارية بالنقصانمتى تجاوزت نسبته (5%) ) من المساحة الصافية للوحدة .
4- يحسب التعويضالمستحق للمشتري إذا كانت نسبة النقص في المساحة الصافية تزيد على النسبة المحددة في الفقرة (3) من هذه المادة على أساس ثمن الوحـدة العقارية المتفق عليه في العقــد المبرم ما بين المطــور والمشتري .
5- لغايات تطبيق هذه المادةتعتمد المساحة الصافية المحددة في عقد بيع الوحدة العقارية والخارطة المتعلقة بها كأساس لاحتساب أية زيادة أو نقص في مساحة الوحدة العقارية .

ما هو تخصص المحامي 

المادة (14)

في حـال نشوب أي خــلاف بين المطــور والمشتري ، فإنه يجــوز للدائرة أن تقـوم بمساعي توفيقية بينهما للمحافظة على علاقتهما التعاقدية ، وأن تقـترح عليهما ما تراه مناسبا مـن الحـلول لهذا الغـرض ، وفي حـال توصلها إلى تسوية ودية يتم إثباتها في اتفاقية مكتوبة توقع من قبلهما أو من قبل من ينوب عنهما ، وبمجرد اعتماد هذه الاتفاقية من الدائرة تصبح ملزمة لهما .

المادة (15)

في حال إخـلال المشتري بأي مـن التزاماته المنصوص عليها في عقد بيع الوحــدة العقارية المــبرم بينه وبين المطور ، فإنه يجب إتباع ما يلي :
أ – أن يقوم المطور بإخطار المشتري بالوفاء بالتزاماته التعاقدية إما حضوريا أمام الدائرة ، أو خطياً بواسطة
البريد المسجل أو البريد الإلكتروني شريطة أن يقوم بتزويد الدائرة بنسخة عن هذا الإخطار في هذه الحالة .
ب – أن تقوم الدائرة بإمهال المشتري (30) يوما للوفاء بالتزاماته التعاقدية تبدأ من تاريخ توجيه الإخطار له من المطــور .
ج – إذا انقضت مدة الإخطار المنصوص عليها في الفقـرة (ب) مـن هـذه المادة دون قيام المشتري بتنفيذ التزاماته التعاقدية ، فإنه يجوز للمطور القيام بما يلي :
1- الاحتفاظ بكامل المبالغ المدفوعة له من المشتري ، والمطالبة إما ببيع الوحدةالعقارية بالمزاد العلني لاقتضاء ما تبقى من المبالغ المستحقة له ، او خصم ما لا يزيد على (40%) من قيمة الوحدة العقارية وفسخ العقد ، وذلك متى كانت نسبة إنجاز المطور للمشروع لا تقل عن (80%) .
2- خصم ما لا يزيد على (40%) من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها في العقد ، وفسخ العقد متى كانت نسبة إنجاز المطور للمشروع لا تقل عن (60%) .
3- خصم ما لا يزيد على (25%) من قيمة الوحدةالعقارية المنصوص عليها في العقد ، وفسخ العقد متى كانت نسبة إنجاز المطور للمشروع لا تصل إلى (60%)
4- خصم ما لا يزيد على (30%) من قيمة المبالغالمسددة من قبل المشتري لصالح المطور ، وفسخ العقد في حال ما
إذا كان المطور لم يبدأ بتنفيذ المشروع لأسباب خارجة عن إرادته .
د – يجوز للمطور أن يطلب من المحكمة المختصة أن تحكم له بكامل النسب المشار إليها في الفقرة (ج) من هذه المادة في الحالات التي تكون فيها المبالغ الموجودة تحت يده أقل من النسب المحـددة في البنود (1) ، (2) ، (3) ، (4)

المادة (16)

لا يجوز للمطور الذي لم يبدأ بتنفيذ المشروع المطالبة بفسخ العقد والاحتفاظ بنسبة (30%) من المبالغ المدفوعة ، إلا إذا أثبت أنه قد أوفى بكامل التزاماته التعاقدية تجاه المشتري ، وأن عـدم البدء بتنفيذ المشروع كان بدون إهمال أو تقصير من جانبه ، أو لأسباب خارجة عن إرادته .

المادة (17)

لغايات تطبيق المادة (15) من هذا القرار يراعى ما يلي :
1- يتم التحقق من نسب إنجـاز المشروع بناءعلى تقـرير فني صـادر مـن استشاري معتمـد لـدى المؤسسـة ، يتضمن تحديد ما تم إنجازه من المشروع بعد معاينته على أرض الواقع .
2- يعتبر قيام المطور بأعمال التسوية وتنفيذ البنية التحتية للمشروع بدءاً منه في تنفيذ المشروع .

المادة (18)

يجب على المطور إعادة المبالغ التي قام بالاحتفاظ بها وفقا لما ورد في المادة (15) من هذا القرار للمشتري خلال مهلة لا تزيد على سنة واحدة من تاريخ فسخ العقد ، أو خلال (60) يوما من تاريخ بيع الوحـدة العقارية أيهما أسبق .

المادة (19)

1- في حال بيع الوحدةالعقارية بالمزاد العلني وفقا لأحكام المادة (15) من هذا القرار ، فإنه يجــوز للدائرة متى رأت ذلك مناسبا أن تقـوم بإيداع ثمن الوحـدة في حساب الأمانات وتسليم المشــتري أو من ينوب عنـه المبالغ المتبقية له بعد خصم مستحقات المطــور .
2- يجوز للمطور الانتفاع بالوحدة العقارية أو تأجــيرها للغير فيحـال عـدم بيعها بالمزاد العلني ، على أن يقوم برد المبالغ المتبقية للمشتري خلال المهلة المحددة في المادة (18) من هذا القرار .

المادة (20)

يجوز للمشتري اللجوء إلى المحكمة المختصة لطلب فسخ العلاقة التعاقدية بينه وبين المطور في أي من الحالات الآتية :
1- إذا رفض المطور دون مبرر تقبله الدائرة تسليم المشتري العقدالنهائي لبيع الوحدة العقارية .
2- إذا امتنع المطور عن ربط الدفعات بمراحلالإنجاز الإنشائية المقترحة من قبل المؤسسة .
3- إذا قام المطور بتغيير المواصفات المتفق عليها في العقد تغييراً جوهرياً .
4- إذا ثبت بعد التسليم بأنالوحدة العقارية غير صالحة للاستعمال بسبب عيوب جوهرية في الإنشاء .
5- أية حالات أخرى تستوجب فسخ العقد وفقاً للقواعد القانونية العامة .

المادة (21)

تعتبر الأسباب التالية خارجة عن إرادة المطور :
1- إذا تم نزع ملكية الأرض التي سيقام عليها المشروعللمنفعة العامة .
2- إذا قامت إحدى الجهات الحكومية بتجميد المشروع لأسبابإعادة التخطيط .
3- اكتشاف مباني أو حفريات أو خطوط خدمات داخل موقع المشروع .
4- إذا قام المطور الرئيسي بإجــراء تعديلات على موقع المشروع ترتب عليهاتغــيير في حــدود المشــروع ومساحته بشكل يؤثر على قيام المطور الفرعي بتنفيذ التزاماته .
5- أية أسباب أخرى تقدرها المؤسسة .

المادة (22)

يعتبر المطور مهملاً أو مقصراً في تنفيذ التزاماته بتحقق أي من الحالات الآتية :
1- التأخر بدون مبرر في استلام الأرض والحصول على الموافقات اللازمة من الجهات المختصة للبدء في تنفيذ المشروع .
2- قيام المطور الفرعي بالبيع على الخارطة دون أخذالموافقة الخطية من المطور الرئيسي .
3- التأخر في الحصول على الموافقة الخطية على المخططات والتصاميم من المطور الرئيسي .
4- التأخر في إعداد المشروعلأعمال التشييد .
5- عدم تزويد المؤسسة بالبيانات والمعلومات اللازمة لاعتمادالمشروع .
6- عدم تسجيل المشروع لدى المؤسسة .
7- الامتناع عن الإفصاحللمؤسسة عن البيانات المالية للمشروع .
8- أية أسباب أخرى تراها المؤسسة .

المادة (23)

يجوز للمؤسسة وبناء على تقرير فني مسبب أن تقرر إلغاء المشروع العقاري في أي من الحالات الآتية :
1- إذا لم يباشر المطور وبدون عذر مقبول بأعمال البناء رغم حصوله على الموافقاتاللازمة من الجهات المختصة .
2- إذا ارتكب المطور أياً مـن الجــرائم المنصوص عليها في المــادة (16) مـن القانون رقـم (8) لسنة 2007 بشـــأن حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي .
3- إذا ثبت للمؤسسة عدم جدية المطور في تنفيذالمشروع .
4- إذا تم سحب الأرض التي سيقام عليها المشروع بسبب إخلال المطورالفرعي بأي من التزاماته التعاقدية مع المطور الرئيسي .
5- إذا تأثرتالأرض كلياً بمشروعات التخطيط أو إعادة التخطيط التي تنفذها الجهات المختصة بالإمارة .
6- إذا عجز المطور عن تنفيذ المشروع بسبب الإهمال الجسيم .
7- إذا أعرب المطور عن رغبته في عدم تنفيذ المشروع لأسباب تقتنع بها المؤسسة .
8- إذا أشهر المطور إفلاسه .
9- لأية أسباب أخرى تراها المؤسسة .

المادة (24)

1- يجوز للمطور التظلممن القرار الصادر من المؤسسة بإلغاء المشروع وذلك خلال مدة لا تجاوز (7) أيام عمل من تاريخ إخطاره بقرار الإلغاء .
2-يجب أن يكون التظلم مكتوباً ومبيناًفيه أوجه الاعتراض .
3- على المؤسسة النظر في التظلم وإصدار قرارها بشأنه خلال (7) أيام عمل من تاريخ تقديمه لها .
4- إذا قبلت المؤسسة التظلم ، فإنه يجب عليها في هذه الحالة تحديد الشروط والمتطلبات التي ينبغي على المطور الالتزام بها للعدول عن قرار إلغاء المشروع .
5- على المطور التعهد كتابة بقبولاشتراطات ومتطلبات المؤسسة .
6- في حال رفض المؤسسة للتظلم ، فإن قرارهاالصادر في هذا الشأن يكون نهائياً ، ويجب عليها المضي في تنفيذ إجراءات إلغاء المشروع .

المادة (25)

في حال إلغاء المشروع من قبل المؤسسة ، فإنه يجب عليها مراعاة ما يلي :
1- إعداد تقرير فني يوضح أسبابالإلغاء .
2- إخطار المطور كتابياً بواسطة البريد المسجل أو البريد الالكترونيبقرار الإلغاء .
3- تعيين مدقق حسابات معتمد على نفقة المطــور للتدقيق في المركز المالي للمشــروع للتحقـق مـن المبالـغ المدفوعة للمطور أو المودعة في حساب ضمان التطوير الخاص بذلك المشروع وكذلك المبالغ التي تم التصرف بها .
4- الطلب من أمين حساب ضمان المشروع أو المطور في حال وجود دفعات خارج حساب الضمانبإعادة المبالغ المودعة في الحساب أو المدفوعة للمطور إلى أصحابها وذلك خلال مدة لا تجاوز (14) يوماً من تاريخ الإلغاء .

المادة (26)

في حال عدم توفر أموال كافية في حساب ضمان المشروع لسداد حقوق المشترين ، يلتزم المطور برد المبالغ المستحقة لهم خــلال مهلة لا تزيد على (60) يوماً مـن تاريخ القــرار الصــادر بإلغاء المشـــروع ، إلا إذا وجـدت المؤسسة أسباباً تستدعي تمديد هذه المهلة .

المادة (27)

إذا لم يقم المطور برد المبالغ المستحقة في الموعد المشار إليه في المادة (26) من هذا القرار ، فعلى المؤسسة اتخاذ كافة الإجراءات اللازمة لضمان حقوق المشترين بما في ذلك إحالة الأمر إلى الجهات القضائية المختصة .

المادة (28)

يـُعمل بهذا القرار من تاريخ صدوره ، ويُنشر في الجريدة الرسمية .

حمدان بن محمد بن راشد آل مكتوم
ولي عهد دبي رئيس المجلس التنفيذي

المصدر: محامي في الأردن.

اترك تعليقًا

إملأ الحقول أدناه بالمعلومات المناسبة أو إضغط على إحدى الأيقونات لتسجيل الدخول:

شعار ووردبريس.كوم

أنت تعلق بإستخدام حساب WordPress.com. تسجيل خروج   /  تغيير )

صورة تويتر

أنت تعلق بإستخدام حساب Twitter. تسجيل خروج   /  تغيير )

Facebook photo

أنت تعلق بإستخدام حساب Facebook. تسجيل خروج   /  تغيير )

Connecting to %s